Ông Nguyễn Văn Đực, Công ty địa ốc Đất Lành, đã có những chia sẻ thẳng thắn về quan điểm đối với mô hình bất động sản mới đang nở rộ tại TP.HCM với cái tên ‘mĩ miều’ officetel.
Chia sẻ với Zing.vn, ông Nguyễn Văn Đực, Công ty địa ốc Đất Lành, cho biết officetel là “đứa con lai”, sản phẩm trục lợi của các chủ đầu tư. Đó cũng là lý do gần đây, TP.HCM ngập sản phẩm này.
CHỦ ĐẦU TƯ TRỤC LỢI
– Mới đây, trong một cuộc họp, ông là người phản đối kịch liệt mô hình officetel (OT). Vì sao ông lại phản đối?
– Thứ nhất là mô hình này là loại trục lợi của chủ đầu tư khi làm sai chức năng của khối đế. Khối này vốn dùng để phục vụ khối ở bỗng dưng thành sản phẩm cạnh tranh với khối ở.
Có thể hình dung thế này: với hệ số sử dụng đất là 7, thì miếng đất 10.000 m2 mình sẽ có 70.000 m2 là sử dụng, ở, 10.000 m2 làm dịch vụ như nhà trẻ, trường học, khu thể thao, thư viện, spa, thương mại… – phần phục vụ cho 70.000 m2 bên trên. Có thể so sánh không chính xác nhưng giống như con ngựa cõng một người bên trên, 10.000 m2 này là để phục vụ cho con người. Nếu không có khối đế với phần phục vụ khối trên thì những người ở dự án sẽ đi giải trí, mua sắm ở đâu? Hiện tại, ở TP.HCM, nhiều siêu thị, nhà hàng thất bại, điển hình là khu Lê Đại Hành ở quận 11.
Để tăng thu nhập, không phải đầu tư nhiều, doanh nghiệp nghĩ ra cái tên hết sức mĩ miều là Officetel (OT). OT là “con lai” giữa “office” (văn phòng) và “hotel” (khách sạn), tức là người ta có thể dùng OT để ở hoặc làm văn phòng, trong khi căn hộ thì chỉ được ở, không được làm dịch vụ, còn căn hộ thương mại thì chỉ được làm dịch vụ, không được ở.
OT bỗng nhiên lại được ưu ái cho cả 2 chức năng. Có những OT chỉ 20-25 m2. Chúng ta đã yêu cầu, kiến nghị những căn hộ 25-30m2 nhưng chưa được phép, thì giờ lại có loại hình OT này. Thành ra, OT dễ bán và hiện nay hầu hết chung cư đều có đính kèm OT.
Ở TP.HCM, nhiều chung cư ở quận 1, Bình Thạnh cho đến vùng ven Bình Chánh, Bình Tân cũng có OT. Xuất hiện thêm 10-20% căn hộ OT bên cạnh căn hộ để ở thì tạo áp lực lên hạ tầng kỹ thuật, điện nước, thang máy, giao thông, hạ tầng xã hội… rất lớn.
Điều nữa là bất cập về xung đột quyền lợi. Một căn hộ 70 m2 khoảng 3-4 người ở sẽ có phí bảo trì hàng tháng tính trên 70 m2. OT có diện tích khoảng 30 m2, phí bảo trì tính trên 30 m2 nhưng cũng có thể 3-4 người cùng ở trong 30 m2 đó. Như vậy, tranh chấp có thể có.
Một số dự án hiện nay sau khi bán hết căn hộ ở thì “đẻ” ra hàng trăm cái OT để bán tiếp, quảng cáo là có sổ đỏ cho OT trong khi Bộ Xây dựng chưa công nhận.
– Ông có đưa ra số liệu ở TP.HCM có khoảng 10.000 OT đã xây dựng xong và chuẩn bị có thêm 10.000 căn nữa. Số liệu này là như thế nào?
– Đó là số liệu do tôi tổng kết lại qua thông tin trên báo chí và thống kê tại một số dự án mà tôi biết. Nếu chúng ta lấy số lượng OT là 10-20% trên số căn của dự án thì số OT là như vậy. Hiện nay, bất kỳ chung cư nào cũng có 10-20% OT. Diện tích OT thì nhỏ bằng nửa căn hộ, nên số OT chẻ ra rất nhiều.
Cư dân và cộng đồng chịu thiệt
– Vậy dưới 3 góc độ là người dân, người làm chính sách và chủ doanh nghiệp, ông sẽ nhìn OT ra sao?
– Với OT, doanh nghiệp sẽ được lợi đầu tiên. Mỗi một dự án mà làm OT và bán ra thay vì làm siêu thị, chủ đầu tư có thể thu thêm 5 tỷ, thậm chí 50-70 tỷ đồng.
Người lợi thứ hai là người mua vì OT có diện tích nhỏ nên dễ cho thuê, bán lại.
Nhưng bên cạnh 2 người lợi thì sẽ có 2 người bị hại. Đầu tiên là những người mua căn hộ phía trên khi tưởng bên dưới có siêu thị, trung tâm thương mại thì nay lại thành OT. Những dịch vụ khác như y tế, trường học, vui chơi giải trí… rồi cũng có thể bị ảnh hưởng.
– Người ta thì lại bảo rằng ông Đực phản đối OT chỉ đơn giản vì OT sẽ cạnh tranh trực tiếp với nhà diện tích nhỏ, giá rẻ mà doanh nghiệp của ông Đực đang tập trung vào. Ông nghĩ sao?
– Họ đang cố tình đánh lạc hướng. Hai chuyện hoàn toàn khác nhau. Tôi nói là vì cộng đồng, chứ không vì bảo vệ cho căn hộ nhỏ. Họ nên có thông tin phản biện lại những gì tôi nói thay vì đem chuyện tôi làm căn hộ nhỏ và việc lên tiếng phản đối OT như thể tôi đang ghen ăn tức ở.
Nếu nói vì tôi làm nhà diện tích nhỏ mà tôi chống OT thì là sai lầm, bóp méo vấn đề đặt ra. Tôi làm chuyện A nhưng tôi sẵn sàng nói chuyện B. Ai nói tôi vì A mà chê B thì tôi xin mời một cuộc tranh luận.
Người chịu thiệt hại thứ hai là cộng đồng cư dân xung quanh khi phải chia sẻ hạ tầng với cư dân của OT.
So với khoản lợi nhuận mấy chục tỷ, trăm tỷ của các ông chủ đầu tư và một số người mua OT thì áp lực đối với hạ tầng dự án, khu vực là khá lớn.
– Như vậy là số liệu OT chưa có thống kê cụ thể, nhưng nếu thật đúng là con số như ông nêu, thì theo ông, trách nhiệm ở đâu?
– Trách nhiệm đầu tiên là của chủ đầu tư thiếu lương tâm, trục lợi, cố giành cái lợi lớn nhất về cho mình, thu vét những đồng tiền cuối cùng sau khi đã lãi ở căn hộ rồi.
Tiếp đó là cần đặt câu hỏi ai duyệt cho chủ đầu tư làm OT vì pháp lý cho OT vẫn còn là vấn đề. Tiêu chuẩn nào về OT diện tích 20-30 m2 trong khi căn hộ 25-30 m2 lại không cho?
– Ông có nói là ở TP.HCM thì OT không chỉ ở quận trung tâm mà còn tràn về vùng ven?
– Tôi đã thiết kế một số dự án ở quận Bình Tân, Tân Phú, Bình Chánh. Người ta đang trục lợi OT chứ không còn là bán OT nữa.
Vai trò của OT đang bị biến dạng nặng nề, biến thành căn hộ. Con ngựa đã thành người rồi! Không có OT nào là chân chính, tôi nói thẳng!
– Vậy với đề xuất cấp quyền sở hữu lâu dài cho OT thay vì 50 năm?
– Tôi phản đối, đây là tai họa. Chưa có luật đề ra mà đã có hàng loạt OT. Nhiều người đang muốn hợp thức hóa “đứa con lai” này.
– Nhưng thực tế ở một số nước thì mô hình OT rất tốt? Hàn Quốc có nhiều OT và thực tế người ta cũng khen nhiều. Về Việt Nam thì OT lại nhận được nhiều ý kiến khác nhau?
– Chính xác là như vậy. Một đứa con mồ côi ở Việt Nam qua Đức có thể làm đến phó thủ tướng nhưng nếu ở Việt Nam thì khác. Cái gì tốt của thế giới không phải chúng ta đều áp dụng được. Thứ nhất, do trình độ. Thứ hai, tính trục lợi của chúng ta quá cao.
Tôi đặt nặng vấn đề trục lợi của chủ đầu tư vì mỗi dự án, họ có thể kiếm thêm 10-15% từ OT nên ai cũng muốn làm. Dự án bây giờ hầu như đều có OT là vì thế. Trong vòng 2 năm gần đây thì siêu thị chẳng còn nhiều.
Chúng ta có 2 dạng lừa dối trong kinh doanh bất động sản. Một là các loại hình, chẳng hạn OT dành cho người khởi nghiệp, startup. Dạng thứ hai là ai cũng gắn mác dự án xanh, nhưng xem lại đi có xanh thật hay không hay chỉ mượn danh để bán giá cao, trục lợi? Nhiều sản phẩm về Việt Nam thì bị biến tướng.
– Gần đây có nhiều loại hình bất động sản mới như OT, condotel, shophouse, liệu những sản phẩm như vậy có “giết chết” nhà ở truyền thống?
– Không, nó không giết các sản phẩm truyền thống nhưng nó gây rối cho xã hội. Sản phẩm truyền thống vẫn sẽ có vị trí của mình, nhưng các loại cũ và mới sẽ có thể có xung đột với nhau, nén chặt hạ tầng xã hội, phá vỡ cộng đồng.
– Ông có cảm thấy đơn độc khi mà ông chính là người phản đối OT mạnh nhất?
– Từ hơn nửa năm nay, chỉ có tôi lên tiếng. Nhưng tôi không cảm thấy đơn độc. Tôi sẽ đương đầu vào chấp nhận. Tôi tự hào mình là chiến mã đơn độc ra chiến trường. Tôi là A thì tôi vẫn sẽ phê bình B.
– Lợi nhuận từ OT cao như vậy, là chủ đầu tư, ông không có ý định làm OT?
– Câu hỏi rất hay. Tôi xin tuyên bố là tôi sẽ không làm OT. Trong quảng cáo, tôi cũng sẽ tuyên bố dự án của tôi không có OT.
Tổng hợp
