Hiệp hội bất động sản TP. HCM (HoREA) vừa có văn bản góp ý dự thảo Nghị định quy định việc sử dụng tài sản công để thanh toán cho nhà đầu tư khi thực hiện dự án BT. Tại văn bản này, HoREA đã chỉ ra một loạt điểm bất hợp lý của dự thảo nghị định.
HoREA cho rằng có một số nội dung của dự thảo nghị định cần được xem xét kỹ để hoàn thiện gồm: “Xác định giá trị quỹ đất thanh toán dự án BT”, cân nhắc tổ chức “Đấu thầu đồng thời cả dự án BT và quỹ đất thanh toán cho dự án BT tại cùng thời điểm, để lựa chọn nhà thầu dự án BT, cũng là nhà đầu tư dự án bất động sản”, để đảm bảo “nguyên tắc ngang giá, theo giá thị trường”, minh bạch, công bằng, không làm thất thoát tài sản nhà nước và lựa chọn được nhà đầu tư có năng lực.
Giá trị tài công để thanh toán dự án BT phải được xác định ở thời điểm ký hợp đồng BT
Luật Quản lý sử dụng tài sản công có quy định: “Giá trị tài sản công dùng để thanh toán cho nhà đầu tư dự án BT được xác định theo giá thị trường tại thời điểm thanh toán”.
Luật này cũng quy định rằng giá trị quyền sử dụng đất được sử dụng để thanh toán dự án BT được xác định theo “giá thị trường tại thời điểm thanh toán theo quy định về thu tiền sử dụng đất, thu tiền thuê đất”.
HoREA cho rằng các quy định nêu trên chưa phù hợp, chưa sát với thực tế vận hành dự án BT và chưa đảm bảo nguyên tắc “ngang giá, cùng thời điểm”.
Cụ thể, về khái niệm “giá thị trường”, HoREA nhấn mạnh: ở thời điểm đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư dự án BT và ký hợp đồng BT thì đã xác định được “giá trúng thầu công trình BT” và giá trúng thầu này chính là giá thị trường.
Theo nguyên tắc “ngang giá” thì đúng lý ra “giá trị quỹ đất hoặc trụ sở làm việc” dùng để thanh toán dự án BT cũng phải được xác định tại thời điểm này.
Do vậy, cụm từ “tại thời điểm thanh toán” tại các quy định của Luật Quản lý sử dụng tài sản công (nêu ở trên) là chưa hợp lý, cần sửa đổi thành “tại thời điểm ký hợp đồng BT” để đảm bảo nguyên tắc “ngang giá, cùng thời điểm”.
Ngoài ra, cụm từ “theo quy định về thu tiền sử dụng đất, thu tiền thuê đất” trong các quy định trên cũng chưa thể hiện đầy đủ, vì chưa bao gồm các phương thức đấu giá đất hoặc đấu thầu dự án có sử dụng đất.
Vì thế, HoREA kiến nghị thay thế cụm từ trên bằng cụm từ “theo quy định của pháp luật” để có sự linh hoạt, đồng thời thống nhất với các điều khoản khác của Luật Quản lý, sử dụng tài sản công.
Xác định giá trị quỹ đất dùng để thanh toán hợp đồng BT: Dự thảo quy định không đúng
Trong trường hợp quỹ đất đã hoàn thành giải tỏa mặt bằng, việc xác định giá trị quỹ đất thanh toán được nêu tại các Điều 5 (khoản 3), Điều 6 (khoản 2) và Điều 7 (khoản 1.a và 1.b).
HoREA nhận xét dự thảo nghị định đưa ra phương thức xác định giá trị quỹ đất thanh toán dự án BT cho nhà đầu tư tương tự như phương thức xác định “giá khởi điểm đấu giá” được quy định tại Khoản (2.a) Điều 24 Nghị định 151/2017/NĐ-CP.
Nhưng trong thực tiễn đấu giá, “giá khởi điểm đấu giá” quỹ đất lại thường thấp hơn “giá trúng đấu giá”. Ví dụ vụ đấu giá khu đất 23 Lê Duẩn, quận 1, TP. HCM, “giá khởi điểm đấu giá” là 550 tỷ đồng nhưng “giá trúng đấu giá” là 1.430 tỷ đồng, gấp 2,6 lần.
Vì thế, nếu nội dung này của dự thảo nghị định được thông qua thì kết quả xác định giá trị quỹ đất thanh toán sẽ không đảm bảo được “nguyên tắc ngang giá, theo giá thị trường tại cùng thời điểm”.
Đối với trường hợp sử dụng quỹ đất chưa giải tỏa mặt bằng, việc xác định giá trị quỹ đất thanh toán được quy định tại Điều 8 của dự thảo.
Khoản b, Điều 8 nêu: “Nhà đầu tư thực hiện ứng trước kinh phí bồi thường giải phóng mặt bằng theo Phương án bồi thường giải phóng mặt bằng được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt và số tiền này được tính vào giá trị của hợp đồng BT; không tính chi phí lãi vay huy động vốn vào dự án BT đối với khoản kinh phí này”.
HoREA cho rằng quy định như trên là không đúng, bởi lẽ giá trị công trình cơ sở hạ tầng của hợp đồng BT không bao gồm chi phí bồi thường giải phóng mặt bằng quỹ đất thanh toán dự án BT.
“Lẽ ra, phải quy định số tiền này ‘được khấu trừ vào giá trị quỹ đất thanh toán và thanh toán dự án BT’ thì mới đúng”, HoREA bình luận.
Cần đấu thầu dự án BT và đấu giá đất thanh toán hợp đồng BT tại cùng thời điểm
Theo HoREA, khoản 4 Điều 5 Luật Đầu tư công về “Lĩnh vực đầu tư công” có quy định đầu tư của nhà nước tham gia thực hiện dự án theo hình thức đối tác công tư, tuy nhiên Luật Đầu tư công chưa quy định phương thức thực hiện nội dung này.
Tình trạng này tương tự ở Luật Đấu thầu: Khoản 3 Điều 1 quy định phạm vi điều chỉnh đối với trường hợp “Lựa chọn nhà đầu tư thực hiện dự án đầu tư theo hình thức đối tác công tư (PPP), dự án đầu tư có sử dụng đất” và Khoản 12 Điều 4 Luật Đấu thầu quy định đấu thầu “lựa chọn nhà đầu tư để ký kết và thực hiện hợp đồng dự án đầu tư theo hình thức đối tác công tư, dự án đầu tư có sử dụng đất trên cơ sở bảo đảm cạnh tranh, công bằng, minh bạch và hiệu quả kinh tế” nhưng Luật chưa quy định phương thức thực hiện nội dung này.
Theo HoREA, đây là nội dung hoàn toàn mới, chưa được quy định trong Luật Đấu thầu nhưng rất cần thiết tổ chức đấu thầu dự án BT và đấu thầu quỹ đất thanh toán hợp đồng BT (dự án có sử dụng đất, còn gọi là “Dự án khác”) tại cùng thời điểm để đảm bảo nguyên tắc “ngang giá, cùng thời điểm, minh bạch, công bằng, không làm thất thoát tài sản nhà nước” và lựa chọn được nhà đầu tư có năng lực.
“Nếu áp dụng quy định của dự thảo nghị định vào thực tế thì sẽ chỉ là thực hiện ‘đấu thầu rộng rãi’ đối với phần dự án BT, còn phần chuyển giao công trình để nhận quỹ đất thanh toán đối ứng thì quy trình, thủ tục xác định ‘giá đất cụ thể’ đối với quỹ đất thanh toán dự án BT cho nhà đầu tư, thực chất tương tự như hình thức ‘xác định giá khởi điểm đấu giá quyền sử dụng đất’, hoặc tương tự như hình thức ‘chỉ định thầu dự án có sử dụng đất’ cho nhà đầu tư dự án BT, hoặc tương tự như hình thức ‘bán chỉ định’ quỹ đất này cho nhà đầu tư”, HoREA nhận định.
Hệ lụy tất yếu là không bảo đảm nguyên tắc “giá đất theo giá thị trường” và nguyên tắc “đấu giá đất hoặc đấu thầu dự án có sử dụng đất để lựa chọn nhà đầu tư”.
HoREA cho rằng chỉ có thực hiện phương thức “đấu giá đất hoặc đấu thầu dự án có sử dụng đất” đồng thời với đấu thầu dự án BT thì mới đảm bảo minh bạch và không làm thất thoát tài sản nhà nước.
