Hiệp hội bất động sản (HoREA) nhận định, nhìn tổng thể, thị trường bất động sản năm 2017 đã tăng trưởng trở lại với mức tăng khoảng 4,07% so với năm 2016. Dự báo thị trường bất động sản năm 2018 sẽ tiếp tục tăng trưởng tích cực và nhiều khả năng vẫn giữ nguyên ổn định như năm 2017.
NHẬN ĐỊNH VỀ THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN NĂM 2017
Năm 2017, phân khúc thị trường nhà ở vừa túi tiền (loại trung cấp và bình dân) vẫn là phân khúc chủ đạo đáp ứng được nhu cầu người tiêu dùng, chiếm 74% thị phần, có tính thanh khoản cao và phát triển bền vững, nhưng vẫn trong tình trạng cung không đủ cầu.
Các doanh nghiệp trong nước liên tục khẳng định vai trò thống lĩnh thị trường bất động sản kể cả thị trường mua bán , chuyển nhượng dự án (M&A), thị trường xây lắp như: Vingroup, Novaland, Him Lam, FLC, Bitexco, Sungroup, Đại Quang Minh, Nam Long, Hưng Thịnh, Phúc Khang, Khang Điền, Cengroup, SSG, Thủ Đức House, Phú Long, Sơn Kim, C.T Group, Cityland, Lê Thành, Đất Xanh; CotecCons, Hòa Bình…
Riêng lĩnh vực môi giới văn phòng cho thuê cao cấp, quản lý dự án bất động sản cao cấp thì lợi thế thuộc về doanh nghiệp nước ngoài, như: CBRE, Savills.
Dòng vốn đầu tư nước ngoài (FDI) và tỷ lệ giải ngân vốn FDI tăng cao nhất trong 10 năm qua. Trong đó, FDI vào thị trường bất động sản đứng thứ 3 trong toàn quốc và đứng thứ 2 tại TP.HCM, Nhật Bản đã trở thành nhà đầu tư nước ngoài lớn nhất vào Việt Nam, vào TP.HCM và vào thị trường bất động sả. Hàn Quốc đứng thứ 2 (chỉ thấp hơn Nhật Bản 1,7%), kiều hối vẫn tiếp tục tăng và luôn giữ được tỷ lệ khoảng 22% đầu tư vào thị trường bất động sản.
MỘT SỐ MẶT HẠN CHẾ, TIỀM ẨN RỦI RO TRONG THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN
Cơn sốt “giá ảo” đất nền phân lô trong những tháng đầu năm 2017 tại một số quận ven và huyện ngoại thành đã được thành phố xử lý “hạ nhiệt” kịp thời, nhưng vào cuối năm 2017 có dấu hiệu “sốt” giá đất nền quay trở lại ở khu vực vùng ven như quận 9, Thủ Đức, quận Bình Tân, quận 12, Hóc Môn, Bình Chánh, Nhà Bè. Một số doanh nghiệp môi giới có hoạt động không lành mạnh có thể làm tổn hại quyền lợi chính đáng của người tiêu dùng và ảnh hưởng lòng tin của khách hàng, như các công ty Kim Phát, Việt Hưng Phát, Địa ốc Alibaba.
Thị trường căn hộ du lịch nghỉ dưỡng (condotel, biệt thự trong khu du lịch) có dấu hiệu cung vượt cầu và việc chủ đầu tư cam kết lợi nhuận lên đến 8 – 12%/năm trong 8 – 12 năm, nhưng không có biện pháp để bảo đảm chủ đầu tư thực hiện đúng cam kết nên đã tiềm ẩn yếu tố rủi ro cho nhà đầu tư thứ cấp và thị trường bất động sản.
Ngoài ra, năm 2017, tình hình tranh chấp trong chung cư tiếp tục gia tăng. Toàn thành phố có 935 chung cư cao tầng thì đã có đến 105 chung cư đang có tranh chấp ở các mức độ khác nhau, trong đó có 9 chung cư có tranh chấp rất gay gắt phức tạp, chủ yếu là tranh chấp do chủ đầu tư chậm tổ chức đại hội chung cư để bầu Ban quản trị; chưa bàn giao quỹ bảo trì chung cư; tranh chấp phần sở hữu chung trong chung cư (nhà để xe, phòng sinh hoạt cộng đồng, các diện tích có thể kinh doanh cho thuê…); tranh chấp về quản lý sử dụng nguồn thu phí vận hành chung cư của các hộ dân nộp hàng tháng; về chất lượng xây dựng chung cư; chất lượng thiết bị; công trình phòng cháy chữa cháy.
Đặc biệt gay gắt là nhiều trường hợp chủ đầu tư không bàn giao nhà đúng cam kết; chưa làm “sổ đỏ” cho người mua nhà qua nhiều năm; trong đó có nhiều trường hợp chủ đầu tư đã thế chấp căn hộ và dự án cho ngân hàng mà không giải chấp hoặc chưa đủ điều kiện nghiệm thu hoàn thành công trình nhưng đã đưa dân vào ở không đảm bảo an toàn.
Năm điểm nghẽn của thị trường bất động sản: Điểm nghẽn tiền sử dụng đất; điểm nghẽn giải phóng mặt bằng; điểm nghẽn chuyển nhượng dự án bất động sản; điểm nghẽn chính sách tín dụng; điểm nghẽn thủ tục hành chính đã làm hạn chế tính minh bạch và sự phát triển của thị trường bất động sản.
DẤU ẤN CỦA NHÀ NƯỚC ĐỐI VỚI SỰ PHÁT TRIỂN CỦA THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN 2017
Ngay từ đầu năm 2017, Chính phủ đã kiên quyết giữ mục tiêu tăng trưởng GDP là 6,7% và thực tế đã đạt 6,81%; Chính phủ chỉ đạo không thanh kiểm tra một doanh nghiệp quá một lần trong năm; Chính phủ cam kết là “Chính phủ hành động, kiến tạo, liêm chính, đồng hành cùng doanh nghiệp”. Tại TP.HCM, Lãnh đạo thành phố đã chỉ đạo quyết liệt, sát sao, và chân thành lắng nghe, tiếp thu ý kiến của cộng đồng doanh nghiệp, của các chuyên gia, người dân, công nhân lao động. Tất cả các việc làm nói trên từ trung ương đến địa phương đã tạo niềm tin và động lực để các doanh nghiệp nỗ lực sản xuất, kinh doanh và yên tâm làm ăn.
CÁC NGHỊ QUYẾT VÀ QUY PHẠM PHÁP LUẬT QUAN TRỌNG TÁC ĐỘNG ĐẾN THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN 2017
– Nghị quyết 08-NQ/TW ngày 16/01/2017 của Bộ Chính trị về phát triển du lịch trở thành ngành kinh tế mũi nhọn;
– Nghị quyết 42 của Quốc hội về thí điểm xử lý nợ xấu, sẽ tạo điều kiện để tái khởi động nhiều dự án bất động sản là tài sản đảm bảo cho các khoản nợ xấu;
– Nghị quyết 54 của Quốc hội về thí điểm cơ chế đặc thù cho thành phố Hồ Chí Minh, sẽ tạo điều kiện để thành phố bức phá, làm tốt vai trò đầu tàu của nền kinh tế;
– Nghị quyết 19/2017/NQ-CP của Chính phủ về cải cách thủ tục hành chính, xây dựng môi trường kinh doanh minh bạch, lành mạnh, bình đẳng;
– Nghị định 01/2017/NĐ-CP của Chính phủ về sửa đổi, bổ sung một số điều của các Nghị định 43, 45, 46, 47/2014/NĐ-CP, đã bước đầu xử lý được một số vướng mắc trong quá trình thi hành Luật Đất đai và rút ngắn thời gian làm thủ tục hành chính;
– Thông tư 19/2017/TT-NHNN ngày 28/12/2017 của Ngân hàng nhà nước đã sửa đổi lộ trình áp dụng trần sử dụng vốn huy động ngắn hạn để cho vay trung hạn, dài hạn từ 50% hiện nay chỉ giảm về 45% kể từ ngày 01/01/2018 (thay vì phải giảm về mức 40% theo lộ trình quy định tại Thông tư 06/2016/TT-NHNN).
NHẬN ĐỊNH VỀ THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN NĂM 2018
Dự báo thị trường bất động sản năm 2018 sẽ tiếp tục tăng trưởng tích cực và nhiều khả năng vẫn giữ được ổn định như năm 2017. Trong đó, phân khúc thị trường căn hộ vừa túi tiền có 1 – 2 phòng ngủ, có giá bán trên dưới 01 tỷ đồng/căn vẫn là phân khúc chủ đạo và có tính thanh khoản cao nhất của thị trường bất động sản.
Phân khúc nhà ở xã hội sẽ phát triển mạnh hơn; phân khúc thị trường cao cấp sẽ có sự tái cấu trúc mạnh mẽ để phù hợp với sức mua của thị trường; dự báo phân khúc thị trường condotel, đất nền phân lô sẽ còn tiếp tục tăng trưởng nóng và tình hình tranh chấp ở các chung cư tiếp tục diễn biến ngày càng gay gắt, phức tạp, cần được kiểm soát và xử lý hiệu quả, kịp thời.
Xu thế hợp tác giữa các doanh nghiệp trong nước, kể cả với các doanh nghiệp, các nhà đầu tư nước ngoài; xu thế kinh doanh bất động sản qua mạng; xu thế phát triển bất động sản xanh, thân thiện môi trường, tiết kiệm năng lượng, nhiều tiện ích và dịch vụ phục vụ khách hàng, sẽ tác động tích cực và góp phần phát triển thị trường bất động sản bền vững.
Hoạt động mua bán, sát nhập doanh nghiệp, chuyển nhượng dự án (M&A) sẽ phát triển mạnh hơn trong năm 2018 sẽ đẩy nhanh việc thực hiện các dự án, và góp phần sàng lọc thị trường bất động sản. Dòng vốn đầu tư từ nước ngoài (FDI) và nguồn kiều hối vẫn tiếp tục là nguồn lực quan trọng đầu tư vào nền kinh tế và thị trường bất động sản trong năm 2018.
Hiệp hội nhận thấy khó có thể xảy ra “bong bóng” bất động sản trong năm 2018, do có sự can thiệp, điều chỉnh ngày càng kịp thời và hiệu quả của Nhà nước; do các doanh nghiệp cũng sẽ nỗ lực tái cơ cấu đầu tư, định hình lại sản phẩm phù hợp nhu cầu của thị trường; và do các nhà đầu tư thứ cấp và người tiêu dùng thông minh, ngày càng tỉnh táo và am hiểu thị trường hơn.
Các quy phạm pháp luật quan trọng dự kiến ban hành, và các chủ trương của Chính phủ, của thành phố sẽ tác động tích cực đến thị trường bất động sản 2018
Dự kiến ngay trong năm 2018 có thể trình Quốc hội xem xét 3 nhóm dự luật có liên quan trực tiếp đến thị trường bất động sản là: “Dự thảo Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật Đất đai”; “Dự thảo Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh bất động sản, Luật Xây dựng, Luật Quy hoạch đô thị”; “Dự thảo Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật Đầu tư, Luật Doanh nghiệp”.
Ngày 28/12/2017, Chính phủ đã họp và quyết tâm thực hiện chỉ tiêu tăng trưởng GDP năm 2018 là 7%, cao hơn chỉ tiêu của Quốc hội đặt ra 6,5 – 6,7%, với nhiều quyết sách quan trọng đã tạo niềm tin và truyền động lực cho cộng đồng doanh nghiệp, trong đó có doanh nghiệp bất động sản nỗ lực sản xuất kinh doanh và yên tâm làm ăn.
Nhà nước sẽ sử dụng các công cụ về thuế, công cụ về tín dụng, công cụ về quy hoạch, công cụ hành chính để điều chỉnh thị trường bất động sản nhằm mục tiêu phát triển thị trường bất động sản lành mạnh và bền vững; Dự báo bộ máy hành chính nhà nước sẽ được tinh gọn và hiệu quả hơn; thủ tục hành chính sẽ thông thoáng, đơn giản hơn, giảm dần tình trạng nhũng nhiễu hiện nay.
Thành phố đang hoàn thiện hệ thống các giải pháp, các chương trình để cụ thể hóa việc thực hiện Nghị quyết 54 của Quốc hội về thí điểm thực hiện cơ chế đặc thù cho TP.HCM; để thực hiện chương trình chỉnh trang và phát triển đô thị, chống ngập nước, chống kẹt xe, xây dựng đô thị thông minh, có chất lượng sống tốt theo Nghị quyết Đại hội Đảng bộ thành phố lần thứ X, trong đó có chương trình chỉnh trang nhà trên và ven kênh rạch, xây dựng lại các chung cư cũ, hư hỏng nặng… sẽ tác động tích cực đến thị trường bất động sản thành phố.
THÙY ANH
