Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA) đang kiến nghị cơ chế tái điều chỉnh đất đai, tái phân lô với sự chủ động tham gia của cộng đồng dân cư trong công tác chỉnh trang đô thị.
CẦN CẤP BÁCH CHỈNH TRANG ĐÔ THỊ
Thành phố Hồ Chí Minh hiện có quy mô dân số lên đến khoảng 13 triệu người, trong đó có khoảng 3 triệu người nhập cư. Theo đó, khu vực trung tâm thành phố tương đối khang trang với việc dân cư có thu nhập khá và dân trí cao, có hộ khẩu thường trú. Còn lại, phần lớn các quận, nhất là các quận vùng ven, vẫn đang tồn tại rất nhiều khu dân cư lụp xụp cần phải được chỉnh trang – tái phát triển đô thị.
Nghị quyết Đại hội Đảng bộ thành phố lần thứ X đã bổ sung Chương trình đột phá thứ 7: “Chương trình chỉnh trang, phát triển đô thị” giai đoạn 2016-2020 và những năm kế tiếp. Đây chính là những yêu cầu cấp bách đang được đặt ra trong qui hoạch đô thị TP.HCM.
Hiện nay tổng nguồn vốn đầu tư cần cho “Chương trình chỉnh trang tái phát triển đô thị” rất lớn, lên đến hàng trăm ngàn tỷ đồng. Trong lúc đó, nguồn lực ngân sách của thành phố có hạn, cần phải được bổ sung bằng phương thức xã hội hóa đầu tư.
Trong giai đoạn 2011-2015, thành phố đã huy động được nguồn lực xã hội hóa đạt tỷ lệ 31,7% GDP để phát triển hệ thống hạ tầng đô thị, và các dự án trọng điểm. Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch HoREA cho rằng, chỉ có giải pháp thực hiện phương thức xã hội hóa đầu tư theo hình thức hợp tác công – tư (PPP), với sự hợp tác tích cực, tự giác tham gia của người dân thì mới đảm bảo sự thành công của “Chương trình chỉnh trang phát triển đô thị”.
Theo ông Lê Hoàng Châu, cũng là quan điểm của HoREA, đối với các dự án chỉnh trang các khu dân cư lụp xụp, xây dựng lại chung cư cũ thì cần thực hiện cơ chế, chính sách tái điều chỉnh đất đai, tái phân lô đất đai với sự tham gia tích cực và chủ động của cộng đồng dân cư. Theo kinh nghiệm các nước, cũng như thành phố Hồ Chí Minh đã thực hiện thành công các dự án ngay từ những năm đầu 1990. Đó là Dự án chỉnh trang nhà ở trên và ven kênh rạch Nhiêu Lộc – Thị Nghè, Ruột Ngựa – Tàu Hũ, Tân Hóa – Lò Gốm; chỉnh trang khu dân cư Bàu Cát, quận Tân Bình; khu phố chợ Bà Chiểu, khu dân cư Đinh Bộ Lĩnh, quận Bình Thạnh; chỉnh trang các khu lụp xụp ở quận 4, quận 5, Phú Nhuận… Từ các dự án này rút kinh nghiệm cho thấy, khi lên chung cư cao tầng thì có thêm diện tích đất để làm tăng thêm đường giao thông và cây xanh.
Một điển hình cần được nghiên cứu để nhân rộng là dự án cải tạo chỉnh trang, nâng cấp khu dân cư Xóm Cải, phường 8, quận 5 năm 1993. Đây là khu dân cư cũ lụp xụp, các căn nhà chủ yếu là nhà cấp 4 thấp tầng, có mật độ dân số rất cao, là nơi thường xuyên bị ngập nước mùa mưa, môi trường sống bị ô nhiễm nặng, không có công trình phòng cháy chữa cháy. Thực hiện chỉ đạo của Thành ủy, Ủy ban nhân dân thành phố, Sở Nhà đất và Ủy ban nhân dân quận 5 đã phối hợp tổ chức thực hiện Dự án cải tạo chỉnh trang, nâng cấp khu dân cư “Xóm Cải” theo cơ chế, chính sách tái điều chỉnh đất đai, tái phân lô với sự tham gia tích cực và chủ động của cộng đồng dân cư.
Kết quả dự án này rất thành công, trong đó có một phần vốn ngân sách là vốn mồi để thực hiện giải phóng mặt bằng, đầu tư một số hạng mục hạ tầng chính, đã huy động được nguồn vốn ứng trước của cộng đồng dân cư, của nhà thầu, đã xây dựng được 7 block nhà chung cư và 23 cụm nhà cấp 2 với mật độ xây dựng giảm xuống, đường giao thông kết nối thông suốt, an toàn phòng cháy, chữa cháy, diện tích cây xanh tăng thêm, và tất cả 100% hộ dân đã được tái bố trí nhà ở khang trang tại đây với đầy đủ quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở.
NHỮNG BÀI HỌC CÓ THỂ RÚT RA ĐỂ XỬ LÝ CÁC DỰ ÁN MỚI
Trước hết, khi tái điều chỉnh đất đai, tái phân lô đất đai để chỉnh trang – tái phát triển đô thị, là một phương pháp nhằm phân chia lại đất đai, tích hợp lại quỹ đất từ các thửa đất riêng lẻ. Thực tế lúc này giá trị đất đai thấp do chưa có hạ tầng đầy đủ, mỗi người chủ thửa đất tự nguyện dành một phần thửa đất của mình đóng góp vào dự án để mở rộng, nâng cấp hệ thống giao thông, hạ tầng khu vực, từ đó giá trị đất khu vực dự án được nâng lên. Các sản phẩm chủ yếu là phát triển chung cư cao tầng, phục vụ tái định cư tại chỗ và dành một phần quỹ nhà dôi dư để chủ đầu tư bán thu hồi vốn đã bỏ ra, với lợi nhuận hợp lý. Các quyền về đất đai được chuyển cho chủ sở hữu nhà (căn hộ) mới theo mục tiêu của dự án.
Kế tiếp, xác định vai trò 03 trụ cột của dự án tái điều chỉnh đất đai, tái phân lô đất đai là:
- Cơ quan nhà nước với vai trò kiến tạo chính sách, cơ chế, duyệt quy hoạch khu vực chỉnh trang với quy mô hợp lý, thực hiện thu hồi đất, giải phóng mặt bằng, tái định cư, hỗ trợ tín dụng ưu đãi, điều phối chung, trong đó có vai trò rất lớn của hệ thống chính quyền cấp quận và phường trong việc vận động, thuyết phục người dân đồng thuận.
- Doanh nghiệp chủ đầu tư với vai trò tổ chức thực hiện dự án; các tổ chức tín dụng có liên quan với vai trò hỗ trợ cho chủ đầu tư và người dân.
- Cộng đồng dân cư trong khu vực dự án vừa là chủ thể tham gia vừa là người thụ hưởng, cần đạt được sự đồng thuận cùng với cơ quan nhà nước và chủ đầu tư để thực hiện dự án.
Thứ ba, có thể thấy dự án Xóm Cải thành công do thành phố đã quyết định đúng đắn việc mở rộng phạm vi ranh giới khu vực chỉnh trang lên đến 3,1 ha, trọn ô phố, đã tạo điều kiện cho người dân tái định cư tại chỗ và chủ đầu tư thu hồi được vốn và Nhà nước chỉ chi nguồn vốn tối thiểu từ ngân sách nhưng đạt hiệu quả rất cao. Việc hợp nhất các thửa đất nhỏ, méo mó thành thành thửa đất lớn hơn, hợp khối các nhà liền kề cũng là phương thức hiệu quả để người dân tham gia tự chỉnh trang khu dân cư lụp xụp, khắc phục tình trạng nhà siêu mỏng, siêu méo hiện nay.
Thứ tư, từ thực tiễn các dự án chỉnh trang đô thị trong cả nước tương tự như khu dân cư Xóm Cải đã được bổ sung vào hệ thống pháp luật: Khoản (4.c) điều 40 Luật Đất đai 2013 quy định: “Đối với dự án hạ tầng kỹ thuật, xây dựng, chỉnh trang đô thị, khu dân cư nông thôn thì phải đồng thời xác định vị trí, diện tích đất thu hồi trong vùng phụ cận để đấu giá quyền sử dụng đất thực hiện dự án nhà ở, thương mại, dịch vụ, sản xuất, kinh doanh”; Khoản 3 điều 112 Luật Nhà ở đã quy định: “Về cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư phải được thực hiện theo dự án; khi phá dỡ để cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư phải kết hợp cải tạo lại khu nhà ở trong khu vực của dự án theo quy hoạch xây dựng được phê duyệt”.
CẨN NGHIÊN CỨU VÀ ĐỀ XUẤT CÁC GIẢI PHÁP CHỈNH TRANG – TÁI PHÁT TRIỂN ĐÔ THỊ
HoREA kiến nghị lãnh đạo thành phố sớm tổ chức tổng kết các dự án chỉnh trang – tái phát triển đô thị đã thực hiện trên địa bàn thành phố trong hơn 20 năm qua để rút ra những vấn đề mang tính quy luật, những cơ chế, chính sách, những bài học kinh nghiệm cả thành công và chưa thành công… Từ đó, đề xuất bổ sung vào hệ thống pháp luật, và góp phần xây dựng, hoàn thiện cơ sở pháp lý để đảm bảo thực hiện thành công “Chương trình chỉnh trang, phát triển đô thị” của thành phố.
Đồng thời, HoREA cũng kiến nghị sửa đổi, bổ sung Luật Đất đai, Luật Nhà ở, Luật Quy hoạch về cơ chế, chính sách tái điều chỉnh đất đai, tái phân lô đất đai với sự tham gia của doanh nghiệp và cộng đồng dân cư để thực hiện công tác chỉnh trang – tái phát triển đô thị đối với các dự án chỉnh trang các khu dân cư lụp xụp; xây dựng lại, cải tạo các chung cư cũ hư hỏng; chỉnh trang các khu nhà lụp xụp trên và ven kênh rạch trên địa bàn thành phố.
LÊ NGUYỄN
