Nhận diện bức tranh THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN NĂM 2018

Hiệp hội Bất động sản thành phố Hồ Chí Minh (HoREA) cho biết trong năm 2017, thị trường bất động sản đang trên đà phục hồi và tăng trưởng. Đồng thời, Hiệp hội cũng đưa ra dự báo trong tương lai thị trường vẫn sẽ giữ được sự phát triển ổn định, thị trường nhà ở vừa túi tiền và “bất động sản xanh” sẽ là xu thế tất yếu của thị trường trong năm 2018.

NĂM 2017 – MỘT NĂM KHỞI SẮC CỦA THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN

Trong năm 2017, thị trường bất động sản vẫn tiếp tục trên đà phục hồi và giữ được sự tăng trưởng tương đối ổn định.

Các phân khúc thị trường và sản phẩm bất động sản đã tái cơ cấu lại hợp lý. Trong đó, phân khúc thị trường nhà ở vừa túi tiền giữ vai trò chủ đạo và có tính thanh khoản cao. Nhiều dự án bất động sản đã tích hợp nhiều tiện ích, dịch vụ, tạo nên không gian sống tốt hơn theo xu thế “bất động sản xanh”. Nhiều chủ đầu tư dự án đã rất coi trọng xây dựng uy tín thương hiệu và có trách nhiệm với khách hàng, cũng như cộng đồng.

Tuy nhiên, bên cạnh đó, vẫn còn những vấn đề tiềm ẩn rủi ro tồn tại trong phân khúc căn hộ condotel và căn hộ cao cấp có diện tích lớn.

Một số công ty môi giới có biểu hiện kinh doanh trái pháp luật và xuất hiện nhiều đầu nậu nấp bóng người sử dụng đất thực hiện phân lô bán nền tràn lan. Hành vi này đã gây ra những đợt sốt giá ảo trên thị trường “phi chính thức” tại một số quận ven, huyện ngoại thành.

Ngoài ra, tình trạng tranh chấp tại nhiều dự án chung cư cũng diễn ra khá phức tạp, chủ yếu là giữa cư dân với chủ đầu tư, ban quản trị với chủ đầu tư.

DỰ BÁO TƯƠNG LAI THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN NĂM 2018

Hiệp hội HoREA đã đưa ra  dự đoán thị trường bất động sản năm 2018 vẫn tiếp tục phục hồi, tăng trưởng và giữ được sự phát triển ổn định.

Các phân khúc thị trường và sản phẩm bất động sản sẽ có sự tái cơ cấu lại hợp lý hơn nữa với thị trường chủ đạo là nhà ở vừa túi tiền (loại căn hộ 1-2 phòng ngủ, có giá bán trên dưới 1 tỷ đồng/căn) và giá bán nhà ở sẽ không có biến động lớn.

Các dự án “bất động sản xanh” có không gian sống thân thiện với môi trường để thích ứng với tình trạng biến đổi khí hậu toàn cầu cũng sẽ là xu hướng trong tương lai.

Để đạt được mục tiêu, cần phải có sự nỗ lực đồng bộ từ cơ quan nhà nước đến các tổ chức tín dụng và cộng đồng doanh nghiệp, trước hết là các doanh nghiệp bất động sản.

Tuy nhiên, thị trường bất động sản năm 2018 cũng sẽ phải đối mặt với nhiều thách thức, khó khăn về quan hệ cung – cầu, tiếp cận quỹ đất đầu tư, thủ tục hành chính, thiếu vốn.

Trước hết, khó khăn trong tiếp cận nguồn vốn vay tín dụng ngân hàng vẫn được đặt lên hàng đầu, do Ngân hàng Nhà nước đang thực hiện lộ trình hạn chế dần nguồn tín dụng vào thị trường bất động sản.

Tuy nhiên, những áp lực này cũng là động lực buộc các doanh nghiệp bất động sản phải tìm kiếm các giải pháp phù hợp để vượt qua và phát triển bền vững, thích ứng với môi trường kinh doanh mới.

CHÍNH PHỦ BAN HÀNH NHIỀU CHÍNH SÁCH THẮT CHẶT THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN

Nhiều chính sách, quy định mới đã và sẽ ban hành có liên quan trực tiếp đến thị trường bất động sản, như Nghị quyết 08-NQ/TW ngày 16/01/2017 của Bộ Chính trị về phát triển du lịch trở thành ngành kinh tế mũi nhọ, Nghị quyết 42/2017 của Quốc hội về thí điểm xử lý nợ xấu, Nghị quyết 54/2017 của Quốc hội về thí điểm cơ chế chính sách đặc thù phát triển TP.HCM.

Dự kiến Quốc hội sẽ xem xét ban hành Luật Đơn vị hành chính – kinh tế đặc biệt (đặc khu kinh tế) và ban hành nhiều dự luật sửa đổi và bổ sung có liên quan trực tiếp đến thị trường bất động sản như Luật Đất đai, Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh bất động sản, Luật Xây dựng, Luật Quy hoạch đô thị, Luật Đầu tư, Luật Doanh nghiệp, Luật Quản lý phát triển đô thị, Luật Thuế giá trị gia tăng, Thuế thu nhập cá nhân…

Một số nội dung của Nghị quyết 01/NQ-CP ngày 01/01/2018 của Chính phủ có liên quan trực tiếp đến thị trường bất động sản với nội dung kiểm soát chặt chẽ tín dụng đối với lĩnh vực tiềm ẩn rủi ro như lĩnh vực bất động sản.

Nghị quyết này còn chấn chỉnh những bất cập trong các dự án đối tác công tư, nhất là các dự án BOT. Theo dõi sát diễn biến, thường xuyên cập nhật thông tin về tình hình thị trường bất động sản. Nghiên cứu và thực hiện có hiệu quả các công cụ, giải pháp để thúc đẩy thị trường bất động sản phát triển ổn định, bền vững, không để xảy ra tình trạng đầu cơ, tăng giá bất hợp lý, bảo đảm tính công khai minh bạch của thị trường. Qua đó, tập trung cải cách thủ tục hành chính liên quan đến đất đai, thuế, tiếp cận tín dụng, giảm thời gian thực hiện thủ tục và chi phí hoạt động của người dân và doanh nghiệp.

Nhằm đạt mục tiêu đẩy mạnh phát triển nhà ở xã hội, nhà ở giá thấp, tiếp tục triển khai có hiệu quả các chương trình phát triển nhà ở quốc gia, nhất là các chương trình hỗ trợ nhà ở cho hộ nghèo.

Nghiên cứu và triển khai ứng dụng các mô hình kiến trúc, vật liệu xây dựng xanh, tiết kiệm tài nguyên khoáng sản, tiết kiệm năng lượng, thân thiện với môi trường, nhà ở thích ứng với biến đổi khí hậu. Đồng thời phát huy quyền làm chủ các tổ chức xã hội, hội và hiệp hội.

Về lộ trình hạn chế dần nguồn tín dụng ngân hàng vào thị trường bất động sản, Ngân hàng Nhà nước đã ban hành Thông tư 19/2017/TT-NHNN ngày 28/12/2017 quy định các giới hạn, tỷ lệ bảo đảm an toàn trong hoạt động của tổ chức tín dụng.

Trong đó, cho phép các tổ chức tín dụng, chi nhánh ngân hàng nước ngoài được sử dụng nguồn vốn ngắn hạn để cho vay trung hạn và dài hạn với tỷ lệ tối đa theo lộ trình: từ ngày 01/01/2018 đến ngày 31/12/2018 là 45%, từ ngày 01/01/2019 là 40%.

Nhóm tài sản có hệ số rủi ro 200% vẫn quy định là các khoản phải đòi để kinh doanh bất động sản như Thông tư 06/2016/TT-NHNN.

Ngày 23/01/2018, Ngân hàng Nhà nước đã có công văn số 563/NHNN-TTGSNH yêu cầu các tổ chức tín dụng, chi nhánh ngân hàng nước ngoài chuyển dịch cơ cấu tín dụng theo hướng ưu tiên tập trung vốn cho sản xuất kinh doanh. Nhằm hạn chế mức độ tập trung tín dụng đối với lĩnh vực bất động sản, xây dựng, cân đối nguồn vốn, sử dụng vốn để cho vay trung và dài hạn, đảm bảo khả năng thanh khoản.

Theo đó, công tác rà soát, đánh giá và theo dõi tiến độ của các dự án bất động sản, năng lực tài chính của khách hàng, khoản tín dụng và tài sản diễn ra thường xuyên để bảo đảm có biện pháp xử lý thích hợp.

Việc kiểm soát tốt chất lượng tín dụng tiêu dùng, nâng cao hiệu quả công tác xét duyệt hồ sơ, đặc biệt là các điều kiện vay vốn để hạn chế rủi ro phát sinh và giám sát chặt chẽ việc sử dụng vốn cho vay tiêu dùng nhưng thực chất là để đầu tư, kinh doanh bất động sản sẽ được triển khai.

ANH DƯƠNG